Модели рефинансирования ипотечного кредитования

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы существует несколько схем рефинансирования ипотечного кредитования.

Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они, прежде всего, принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усечено-открытая и расширенно-открытая модели.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечении сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Для заемщиков эта схема обладает рядом преимуществ по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и "привыкает" к кредитной дисциплине.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

Вторая модель - усечено-открытая, в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Поэтому данную модель называет депозитной или моделью универсального банка.

В данной модели существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, вероятность изменения процентных ставок очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то может сложиться ситуация, когда банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах.

Читайте также:

Специализированные банки
Национальные банки, предназначенные для кредитования определенных, относительно узких сфер экономики, например, внешней торговли, называют специализированными банками. Такие учреждения по форме собственности могут быть государственными, смешанными и частными. В одних странах сильны исторические тра ...

Валютные биржи и финансовые кризисы
Становление биржевого валютного рынка в современном понимании этого термина приходится на послевоенный период. В 1950-60 х годах многие страны Западной Европы шли по пути "догоняющего" развития, для них были характерны относительно слабые финансовые системы, и потому в целях укрепления на ...

Мировой опыт имущественного страхования
страхование имущество риск Страхование в зарубежных странах имеет свои исторические традиции и особенности организации страхового дела, государственного регулирования деятельности страховщиков, приоритетные виды страхования и т.д.[33] Сегодня перед зарубежными страховщиками стоит задача стимулирова ...