Формирование ресурсов ипотечного кредитования

По закладной заемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой – выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: налоги, особые сборы и другие платежи. В содержании закладной, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или определенные дополнительные возможности сохранения заложенного имущества.

Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Это существенно отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), что создает практические неудобства.

Уровень доходности ипотечных облигаций и закладных как долгового инструмента зависит от уровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. При гарантиях правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью.

Формирование ресурсов банковского кредитования – одна из важнейших и наиболее сложных функций закладных. Пассивные операции ипотечных кредитных институтов по эмиссии закладных тесно связаны с их активными операциями по выдаче кредита под ипотеку. Источники средств для кредитования появляются в связи с возможностями ипотечных кредитных институтов в той или иной форме распоряжаться заложенной недвижимостью.

Схемы ипотечного кредитования для разных категорий заемщиков

Для разных категорий заёмщиков необходимо предусматривать различные условия предоставления ипотечных кредитов. Выделим следующие типы заемщиков:

– с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;

– с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);

– со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;

– с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье.

Как правило, заемщики первого типа в основном не нуждаются в поддержке государства, решили свои проблемы с жильем, приобретают только элитное жилье. В России к данной категории относятся не более 5 % граждан. Они могут приобрести первое жилье за счет собственных средств, составляющих 30 %, и ипотечного кредита – в размере 70 % от стоимости жилья.

Заемщики второго типа имеют доход от 1000 долл. и более в месяц и стремятся приобретать элитное жилье за счет ипотечного кредита. В России к данной категории можно отнести 20-25 % населения. Возможно приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита.

К третьему типу заемщиков относятся граждане с доходом менее 500 долл. в месяц, которые улучшить жилищные условия с помощью только ипотечного кредита, без поддержки государства, не могут. Приобретают жилье улучшенной комфортности. К данной категории можно отнести более 50 % населения России. Покупка первого жилья на условиях 30 % собственных средств, остальное – за счет ипотечного кредита, как правило, невозможна. Улучшить жилищные условия могут за счет имеющегося жилья и ипотечного кредита в размере не более 50 % стоимости жилья.

К четвертому типу заемщиков относятся малоимущие граждане, пенсионеры, работники сельского хозяйства и другие, которые не имеют средств для каких-либо выплат по кредитам (30 % населения России).

Читайте также:

Анализ состава, структуры и динамики кредитного портфеля банка
Среди традиционных видов деятельности банков предоставление кредитов было и продолжает оставаться главной операцией, обеспечивающей доходность и стабильность их существования. Изучение кредитных вложений позволяет оценить обоснованность принятой банком кредитной политики и степень ее реализации исх ...

Основные требования к технологии кредитования
В отличие от “классических” продуктов международных платежных систем, которые являются по своей сути кредитными и эмитируются далеко не для каждого клиента, карты российских платежных систем могут быть выпущены практически для любого клиента, открывшего счет в банке и заплатившего за ее выдачу. Авт ...

Совершенствование деятельности Банка России по укреплению банковской системы страны
Проведенный анализ банковской системы России позволил выявить проблемы функционирования отечественной банковской системы, ключевыми из которых являются: 1. Слабая развитость банковской филиальной сети, связанная со сложностью процедуры их открытия и регистрации. 2. Большое число мелких региональных ...