Инструменты ипотечного кредитования

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). Амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная (mortgage constant).

Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

Пи = (Д/И) × 100,

где Пи - ипотечная постоянная, %; Д - годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называют самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей по кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой долга кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов (например, при использовании кредитов с нарастающими платежами).

Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т.п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат.

Все инструменты ипотечного кредитования подразделяются на два основных вида: постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами.

Главной разновидностью постоянного ипотечного кредита является самоамортизирующийся кредит. Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к самоамортизирующимся.

Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Разновидностями кредита с переменными выплатами являются:

1. Кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

Ø кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Ø кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Читайте также:

Характеристика видов межбанковских расчетов
Анализ состояния современной расчетной системы России позволяет охарактеризовать ее как четырехуровневую. Первый уровень - расчеты через учреждения ЦБ РФ; второй - расчеты через различные расчетные, клиринговые палаты (в качестве небанковских кредитных учреждений) ; третий - расчеты непосредственно ...

Регулирование и контроль деятельности сберегательного банка Российской Федерации
Структура управления банком представлена в Приложении 4. В 2008 году в целях реализации стратегических планов Банка, повышения эффективности подразделений и качества управления в Банке была начата работа по оптимизации организационной модели. В частности, сформированы корпоративный и розничный блок ...

Минимизация рисков использования банковских карт
При использовании карты, как за границей, так и "дома", необходимо следующее: 1. ПИН-код (персональный идентификационный номер) – это комбинация цифр, содержащая 4 знака и предназначенная для идентификации Держателя Карты, а также для защиты от несанкционированного использования Карты. Ин ...